Aldar और Abu Dhabi Commercial Bank ने अबू धाबी रियल एस्टेट सेंटर के नए ढांचे के तहत ऑफ-प्लान संपत्ति से जुड़ा अबू धाबी का पहला पंजीकृत मॉर्गेज वित्तपोषण लेनदेन पूरा किया है। यह लेनदेन ऐसी संरचना का शुरुआती व्यावहारिक परीक्षण प्रस्तुत करता है, जिसमें संपत्ति खरीदार को सौंपे जाने से पहले बैंक के मॉर्गेज हित को दर्ज किया जाता है और ADCB मॉर्गेज बैंक के रूप में कार्य करता है।
कार्यकारी सारांश
Aldar-ADCB लेनदेन अबू धाबी के ऑफ-प्लान मॉर्गेज ढांचे को विनियमन से वास्तविक उपयोग के चरण में ले जाता है। खरीदारों के लिए यह संरचना बकाया किस्तों और अंतिम हैंडओवर भुगतान के वित्तपोषण का विकल्प प्रदान कर सकती है। डेवलपर्स और ऋणदाताओं के लिए यह पूरा होने से पहले मॉर्गेज गतिविधि के प्रशासन के तरीके का शुरुआती संकेत देती है।
पुष्ट विकास संबंधी तथ्य
यह लेनदेन Aldar ने पूरा किया, जिसमें ADCB ने मॉर्गेज बैंक के रूप में कार्य किया, और इसमें अबू धाबी रियल एस्टेट सेंटर के नए ढांचे के तहत पंजीकृत एक ऑफ-प्लान संपत्ति शामिल थी। इसे इस प्रकार का अबू धाबी का पहला पंजीकृत मॉर्गेज वित्तपोषण लेनदेन बताया गया है।
यह ढांचा वित्तपोषण करने वाले बैंक को हैंडओवर से पहले मॉर्गेज पंजीकरण प्रमाणपत्र में दर्ज करने की अनुमति देता है। इसमें Initial Real Estate Register में मॉर्गेज हित का पंजीकरण भी शामिल हो सकता है, जिससे संपत्ति के ऑफ-प्लान चरण में रहने के दौरान ऋणदाता का हित दर्ज रहता है।
रिपोर्ट की गई व्यवस्था के तहत, खरीद मूल्य का 50% तक भुगतान कर चुका खरीदार शेष किस्तों और अंतिम हैंडओवर भुगतान के लिए मॉर्गेज वित्तपोषण की व्यवस्था कर सकता है। ADREC के प्रकाशित नियम Initial Real Estate Register में पंजीकृत ऑफ-प्लान यूनिट में खरीदार के संविदात्मक अधिकार को मॉर्गेज रखने का भी प्रावधान करते हैं, जिसमें मॉर्गेजधारी संबंधित ऋण का सीधे परियोजना एस्क्रो खाते में भुगतान करता है।
ADCB पात्र ग्राहकों के लिए संपत्ति मूल्य के 50% तक वित्तपोषण वाला ऑफ-प्लान मॉर्गेज उत्पाद सार्वजनिक रूप से पेश करता है, जो अनुमोदन और लागू शर्तों के अधीन है।
बाजार का महत्व
इस लेनदेन का महत्व लेनदेन संबंधी होने के साथ-साथ संस्थागत भी है। ऑफ-प्लान बिक्री में खरीदारों को पूरा होने से पहले भुगतान दायित्वों का प्रबंधन करना होता है, जबकि ऋणदाताओं को अंतर्निहित परिसंपत्ति या संविदात्मक अधिकार में स्पष्ट रूप से दर्ज कानूनी हित की आवश्यकता होती है। हैंडओवर से पहले पंजीकरण को सक्षम करके और मॉर्गेजधारी की धनराशि को परियोजना एस्क्रो खाते में भेजकर, यह ढांचा दोनों पक्षों के लिए एक निर्धारित परिचालन मार्ग स्थापित करता है।
एक पूरा हुआ लेनदेन व्यापक बाजार अपनाने को स्थापित नहीं करता, लेकिन यह शुरुआती प्रमाण देता है कि ढांचा व्यवहार में काम कर सकता है। अगला बाजार संकेत यह होगा कि क्या अतिरिक्त ऋणदाता और डेवलपर समान संरचनाओं का उपयोग करते हैं और क्या यह प्रक्रिया अबू धाबी के परियोजना-बिक्री पारिस्थितिकी तंत्र का दोहराए जा सकने वाला घटक बनती है।
निवेशक का दृष्टिकोण
अबू धाबी के आवासीय विकास बाजार पर नजर रखने वाले निवेशकों के लिए यह व्यवस्था निर्माण अवधि के दौरान उपलब्ध वित्तपोषण विकल्पों का विस्तार कर सकती है। जो खरीदार अनुमोदन प्राप्त करते हैं और लागू शर्तों को पूरा करते हैं, वे प्रारंभिक भुगतान चरण के बाद शेष भुगतान दायित्व को संभावित रूप से फैला सकते हैं, बजाय इसके कि वे केवल नकद या डेवलपर से जुड़ी किस्त अनुसूचियों पर निर्भर रहें।
यह विकास परियोजना अवशोषण के लिए भी प्रासंगिक है। एक कार्यशील ऑफ-प्लान मॉर्गेज माध्यम पात्र यूनिटों को वित्तपोषित खरीदारों के व्यापक समूह के लिए सुलभ बना सकता है, हालांकि बिक्री की गति पर इसका प्रभाव ऋणदाता की भागीदारी, अंडरराइटिंग मानकों, परियोजना की पात्रता और खरीदार की भुगतान क्षमता पर निर्भर करेगा। इसलिए Aldar-ADCB लेनदेन को शुरुआती बाजार संकेत के रूप में देखा जाना चाहिए, न कि बाजार-व्यापी बदलाव के प्रमाण के रूप में।
यह ढांचा किसी परियोजना के बिक्री आकर्षण और उसकी वित्तपोषण-क्षमता के बीच अंतर को भी अधिक स्पष्ट कर सकता है। समान विकास परियोजनाओं के लिए व्यावहारिक प्रश्नों में यह शामिल है कि क्या परियोजना संबंधित प्रणाली में पंजीकृत है, मॉर्गेज पात्रता कब शुरू होती है, भुगतान किस प्रकार भेजे जाते हैं और कौन-सी ग्राहक तथा संपत्ति संबंधी शर्तें लागू होती हैं।
डेटा और पारदर्शिता संबंधी टिप्पणियां
पुष्ट तथ्यों में संपत्ति का परियोजना नाम, लेनदेन मूल्य, खरीदार की पहचान या पूरा होने की तारीख नहीं बताई गई है। ADCB की घोषित वित्तपोषण क्षमता संपत्ति मूल्य के 50% तक है और यह अनुमोदन तथा लागू शर्तों के अधीन बनी रहती है; इसे प्रत्येक खरीदार या संपत्ति के लिए गारंटी के रूप में नहीं पढ़ा जाना चाहिए।